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河北省資本與產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進會
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| 分配端管理：完善再分配中租賃住房社會保障機制——以民為本，加強社會保障建設(shè)之二
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| 來源：本站原創(chuàng) 作者：延志遠 時間：2021/11/5 15:15:58 瀏覽：3066次
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“民惟邦本，本固邦寧”，“天地之大，黎元為先”，為人民謀幸福是我們黨的初心。習近平總書記在慶祝建黨100周年大會上的講話中指出：“著力解決發(fā)展不平衡不充分問題和人民群眾急難愁盼問題，推動人的全面發(fā)展、全體人民共同富裕取得更為明顯的實質(zhì)性進展”。當前住房、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等是人民群眾最現(xiàn)實的“急難愁盼問題”，其中住房排在最前面。這些問題解決了，人民生活壓力小、無后顧之憂，才會有幸福感。如果生活壓力大、后顧之憂多，就不會有幸福感。
一、現(xiàn)實生活中居民住房需求與收入嚴重不平衡
經(jīng)過改革開放，人民的生活水平得到大幅提升。黨的十九大明確指出，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化成人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾�，F(xiàn)實生活中的幾大件已由原來的“三轉(zhuǎn)一響帶咔嚓”、彩電冰箱洗衣機轉(zhuǎn)變?yōu)樽》俊⑵�、教育、醫(yī)療、健康、養(yǎng)老等，消費需求檔次提升。但是居民收入水平并沒有隨著消費需求檔次的提升而相應提高，出現(xiàn)了消費需求與收入不平衡的情況，住房、教育、醫(yī)療這些關(guān)系民生的社會保障事業(yè)被過度市場化，被稱為新的“三座大山”。
這種不平衡最主要的表現(xiàn)是在住房方面。在1998年頒布的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》中，明確要求各級政府應盡快建立起租售并舉的住房供應體系，但許多城市所推行的卻是“以售為主”的香港房地產(chǎn)發(fā)展模式，包括土地的產(chǎn)權(quán)年限、公攤面積、商品房預售制度、按揭貸款以及土地財政等等，迫使居民去購買住房，導致房價的過快上漲，房價收入比過高。合理的房價收入比值范圍為4-6，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年全國房價收入比整體達13.2，其中深圳以48.1的房價收入比高居首位。大多數(shù)人持久收入中的勞動收入和財產(chǎn)性收入不足以支撐購房支出，許多工薪階層辛苦了大半輩子，所有的積蓄還買不到一個“安樂窩”，對眾多剛需族來說，只能借助“六個錢包”去“啃老”，或者東拆西借湊夠首付，然后在銀行做10到20年的按揭貸款，節(jié)衣縮食每月償還貸款的本息，成為“房奴”。在居民的所有支出中，住房這座大山實在是太為沉重了，人民的幸福感被房產(chǎn)深度綁定。
高企的房價壓制了居民的消費能力，對居民消費的“擠出效應”很明顯。2010年我國的GDP已經(jīng)超過日本成為世界第二，但我們的消費水平別說與發(fā)達國家比，與發(fā)展中國家比也是低水平。中國人民大學經(jīng)濟學家陳彥斌曾做過對比：歐美等發(fā)達國家的居民消費率普遍在70%以上，巴西居民消費率為68%，印度為66%，我國僅為39%。不斷上漲的房價扭曲了人們的價值觀、人生觀，在年輕人中出現(xiàn)了“內(nèi)卷”、“躺平”和“躺贏”共存的按命分配現(xiàn)象，甚至影響了人口出生率。產(chǎn)業(yè)升級需要資金投入和消費刺激，大量的資金被吸入房地產(chǎn)及與之相關(guān)的中低端過剩行業(yè)，無法助推產(chǎn)業(yè)升級，房地產(chǎn)深度綁架了中國經(jīng)濟，是經(jīng)濟社會的“栓�！秉c。
二、讓住房回歸社會保障屬性，培育居民良好的持久收入預期
面對新的發(fā)展形勢和環(huán)境，黨中央提出加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。以國內(nèi)大循環(huán)為主體就是要穩(wěn)定和激活內(nèi)需，通過居民消費來拉動經(jīng)濟增長，把發(fā)展的立足點放在國內(nèi)市場，改變主要依賴投資和出口拉動經(jīng)濟增長的局面。那么，如何才能激活居民消費、形成居民消費拉動經(jīng)濟增長的國內(nèi)大循環(huán)呢？
筆者在《三端策論——經(jīng)濟學新理論框架哲學思考》一書中認為，預期是參與經(jīng)濟活動過程的一個生產(chǎn)要素，在經(jīng)濟活動過程中有三個重要的預期：一是政府對經(jīng)濟形勢如GDP增長速度、通貨膨脹、就業(yè)等的預期；二是企業(yè)對市場盈利前景的預期，比如金融市場關(guān)注的對美國十年期國債收益率的預期；三是居民對持久收入的預期。持久收入包括勞動收入、財產(chǎn)性收入和未來社會保障性收入。如果持久收入中的勞動收入和財產(chǎn)性收入不足以支撐現(xiàn)實支出，那么，未來社會保障性收入就成為居民敢消費、能消費的重要影響因素。居民對持久收入的預期樂觀，就會增加消費，降低儲蓄，反之，增加儲蓄，降低消費。當前大部分工薪族和低收入群體的勞動收入和財產(chǎn)性收入不足以支撐購買商品住房，再加上醫(yī)療、教育等支出，致使居民消費啟動不起來，主要原因是住房被過度市場化，完全背離了社會保障的屬性，造成居民對持久收入的預期不理想，影響了消費。因此，加大住房社會保障機制建設(shè)，讓住房回歸社會保障屬性，大力發(fā)展租賃住房，能減輕居民住房負擔，實際上是增加了居民的社會保障性收入，對培育居民良好的持久收入預期、激發(fā)經(jīng)濟增長的內(nèi)生消費動力起到促進作用。
三、完善新時代再分配中的租賃住房社會保障機制
俗話說安居才能樂業(yè)，既然住房在“三座大山中”最為沉重，那就首先想辦法搬掉它，抓住住房問題這個“牛鼻子”，其他問題就會迎刃而解。在持久收入中勞動收入和財產(chǎn)性收入不足于支撐購買商品住房的情況下，那就需要在完善租賃住房社會保障機制上下功夫。
大力建設(shè)租賃住房
要堅定不移貫徹落實“房住不炒”的理念，實行商品房和租賃住房相結(jié)合的模式，結(jié)合公積金制度，讓年輕人能買得起房，住得起房。在城市的主城區(qū)以建設(shè)不同面積的租賃住房為主，滿足工薪階層、低收入群體和不同家庭人口的基本住房需求；在市郊建商品房，滿足高收入群體對美好生活的需求；實行“租售同權(quán)”，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面比如孩子上學與買房居民享有同等待遇；在商務(wù)聚集區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型企業(yè)、學校、醫(yī)院等現(xiàn)有空地上，變規(guī)出部分租賃住房用地，改建租賃住房。
筆者在這里提出一個將現(xiàn)存的空置商品房轉(zhuǎn)換成租賃住房的建議：空置商品房是對土地、金融和公共設(shè)施等資源的一種嚴重浪費，政府對持有空置商品房的業(yè)主制定一些獎勵措施，鼓勵業(yè)主將手中的空置商品房委托給專業(yè)的租賃住房經(jīng)營管理公司對外出租，通過對接融資租賃、倒按揭、資產(chǎn)證券化、REITS等金融產(chǎn)品，將空置商品房轉(zhuǎn)換成租賃住房，同時對不愿轉(zhuǎn)換空置商品房為租賃住房的資源浪費行為進行懲罰。這種辦法不用增加土地供應，也不改變商品房的產(chǎn)權(quán)，使閑置資源得到有效利用，既增加了空置商品房業(yè)主的財產(chǎn)性收入，又解決了剛需族購買商品房的壓力，不僅增強了各個階層的消費能力，激發(fā)出經(jīng)濟增長的內(nèi)生動力，而且會帶來大量的工商稅收，減少對土地財政的依賴，實現(xiàn)經(jīng)濟的良性循環(huán)。這個辦法比開征房產(chǎn)稅好得多，希望能引起政府的重視。
明確責任主體
租賃住房建設(shè)是關(guān)系民生的社會保障事業(yè)，不應市場化操作，不以盈利為目的，政府應處于主導地位。各級政府要牢固樹立“以民為本”的執(zhí)政理念，建立統(tǒng)一的租賃住房領(lǐng)導機構(gòu)，協(xié)調(diào)發(fā)改、財政、自規(guī)、土地和住建等部門，成立專業(yè)的公司；確定各種租賃住房標準、流程和租金水平，嚴格審查、審批手續(xù)；建立健全租賃住房對象檔案，進行動態(tài)管理；確定目標任務(wù)，對責任主體進行績效考核。各級政府首先將那些二孩及以上家庭、無力購買商品房和經(jīng)濟適用住房的城鎮(zhèn)低收入群體，以及進城務(wù)工的農(nóng)民工納入租賃住房保障范圍，讓以租為主的住房制度惠及更多困難群體。
落實資金來源
建立以租為主的住房社會保障制度，關(guān)鍵是要解決資金來源，從本質(zhì)上講這是國民收入在居民和政府之間的再分配，屬于分配端管理的內(nèi)容。因為租賃住房是一項社會民生事業(yè)，所以建設(shè)資金的來源主要有：一是政府財政預算，在預算支出中做出專項安排，用于租賃住房建設(shè)；二是住房公積金增值收益按規(guī)定提取部分；三是國企的利潤，國企本質(zhì)上是全體國民的企業(yè)，實現(xiàn)的利潤讓全民共享天經(jīng)地義，拿出國企的部分利潤用于租賃住房建設(shè)在道理上講得通；四是金融機構(gòu)的融資，租賃住房本身就是有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)，租賃住房貸款、融資租賃、倒按揭、資產(chǎn)證券化、REITS等都是適宜的金融產(chǎn)品；五是慈善家的捐贈，這也是實現(xiàn)共同富裕的一個途徑；六是地方政府的土地出讓金，拿出一部分用于租賃住房建設(shè)。
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