核心提示：此篇是根據(jù)國家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的采訪整理而得，他指出，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)依然在合理區(qū)間運(yùn)行，房地產(chǎn)調(diào)整雖然會(huì)給中國經(jīng)濟(jì)增長帶來下行壓力，但是不會(huì)出現(xiàn)硬著陸，中國經(jīng)濟(jì)完全可以抵御這種壓力的沖擊。未來中國經(jīng)濟(jì)依然可以保持7%-8%的增長。
一、從“三駕馬車”分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行
當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑主要不是由出口和消費(fèi)需求影響的。雖然今年的海關(guān)外貿(mào)數(shù)據(jù)看上去不是很好，但是因?yàn)樘蕹巳ツ杲y(tǒng)計(jì)虛假成分，所以今年的數(shù)據(jù)更真實(shí)。從今年前幾個(gè)月情況來看，企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值的表現(xiàn)明顯好于海關(guān)數(shù)據(jù)，前4個(gè)月同比增長達(dá)到4.9%，5月份當(dāng)月達(dá)到5.2%，和去年大體相當(dāng)。消費(fèi)比較平穩(wěn)，與百姓收入相吻合，去年消費(fèi)是減速的，主要是“三公”消費(fèi)。所以，從三大需求來看，造成中國經(jīng)濟(jì)下滑的主要因素在于投資增速下滑。
從我國固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)投資占23%，基礎(chǔ)設(shè)施投資占25%，剩下52%是一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能投資。從產(chǎn)能投資看，前幾年已經(jīng)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，所以它的投資增速早已經(jīng)開始下降，不是今年的新跡象。去年我國投資之所以保持20%以上的增長，主要依靠房地產(chǎn)和基建投資，今年1-5月份，基建投資增速同比增長25%，比前4個(gè)月的投資增速高了2.2%，說明政府穩(wěn)增長的效果開始顯現(xiàn)。最后焦點(diǎn)聚集在房地產(chǎn)投資，今年經(jīng)濟(jì)增速下滑最主要就是房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的。今年1到4月份，開發(fā)商拿地同比下降7.9%，而房屋新開工面積降幅高達(dá)22.1%，其中住宅下降24.5%。
二、房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)整現(xiàn)狀分析
首先，房地產(chǎn)調(diào)整有利于資金回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)。前幾年，房地產(chǎn)增長過快、過熱、發(fā)高燒，處于一種不正常的狀態(tài)，大量資金過多地流入房地產(chǎn)，造成部分城市房價(jià)快速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)面積過大，而這些都是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)失血為代價(jià)的，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)空心化。實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化一般發(fā)生在一國人均GDP達(dá)到2萬美元的時(shí)候，可是當(dāng)前中國人均GDP只有6700多美元，離人均2萬美元還很遠(yuǎn)，不應(yīng)該出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化�；剡^頭看過去的五年，不但許多民營資本，小微企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，甚至一些央企也投身房地產(chǎn)，這就出現(xiàn)了對我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的逆調(diào)整。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)更新?lián)Q代和產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵時(shí)刻，技術(shù)研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新最需要資金的時(shí)候，資金卻大量流走進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，對中國經(jīng)濟(jì)整體非常有害的，或者說目前的困難，與企業(yè)升級換代缺乏技術(shù)儲備有很大關(guān)系。如果目前房地產(chǎn)的調(diào)整能夠促使資金回流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的正確軌道上來，將對轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有好處。
其次，房地產(chǎn)調(diào)整是由于去年基數(shù)較高原因。目前來看，雖然出現(xiàn)了開發(fā)商購置土地面積和新開工面積的負(fù)增長，實(shí)際上房地產(chǎn)調(diào)整的幅度仍然非常有限。之所以給人造成房地產(chǎn)崩盤的印象是因?yàn)槿ツ攴康禺a(chǎn)市場過于瘋狂。2013年“國五條”出臺后，一季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了瘋狂搶購的現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)銷售金額增長超過60%，銷售面積增長將近40%。在去年基數(shù)如此高的基礎(chǔ)上，今年前5月商品房銷售面積雖然同比下降了7.8%，但是仍然賣出去3.6億平方米的房子，這個(gè)數(shù)量與2012年相比，仍然增長了25%，屬于歷史次高水平。去年的高增長本身就不正常，是一種瘋狂行為下的產(chǎn)物。雖然今年房地產(chǎn)銷售金額增速下降8.5%，但是銷售金額仍然達(dá)到了2.3萬億元，明顯高于2012年，可以說去年房地產(chǎn)銷售增長過快嚴(yán)重透支了今年的購買能力。從房價(jià)來看，無論是環(huán)比還是同比，大多數(shù)城市房價(jià)仍然上漲，所以這只是漲幅回落，前兩年總是說要遏制房價(jià)過快上漲，現(xiàn)在終于實(shí)現(xiàn)房價(jià)漲幅回落，這是多年以來希望的結(jié)果。當(dāng)然這只是開始，未來房地產(chǎn)調(diào)整的幅度不一定太大，但是時(shí)間可能會(huì)有兩三年。
最后，中國的房地產(chǎn)不會(huì)崩盤。中國城鎮(zhèn)率要到70%還需要20年時(shí)間。這種在城鎮(zhèn)化率沒有達(dá)到70%之前被稱作人口城鎮(zhèn)化的加速期，超過70%以后，農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口數(shù)量非常有限，進(jìn)入速度平穩(wěn)期。在加速期，購房主力包括進(jìn)城農(nóng)民，首次置業(yè)的剛需和改善型需求。所以，我國房地產(chǎn)不會(huì)崩盤最重要原因是城鎮(zhèn)化率水平與曾經(jīng)發(fā)生房地產(chǎn)崩盤國家的購房主力完全不一樣。前一階段，確實(shí)有一部分城市出現(xiàn)房價(jià)過快上漲，以至于脫離了老百姓可支配收入的支撐。但是，如果房地產(chǎn)價(jià)格不繼續(xù)漲或者微跌，而老百姓的收入繼續(xù)提高，那么，幾年后，房價(jià)收入比將會(huì)大大改善，購房者的能力就上來了。所以，既然不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的崩盤，也就不會(huì)有中國經(jīng)濟(jì)的硬著陸。當(dāng)然，在房地產(chǎn)完全調(diào)整之前，雖然可以通過基建投資帶來經(jīng)濟(jì)下滑收窄，但是希望中國經(jīng)濟(jì)下半年再次出現(xiàn)“V型”反彈很不容易。
（作者：范劍平，國家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師）
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