我國(guó)著名投資銀行家與并購(gòu)專家王世渝先生牽頭組織北京有關(guān)機(jī)構(gòu)和專家。經(jīng)充分論證，向河北省資本研究會(huì)提供了“組建雄安新區(qū)土地投資信托基金”的重要建議（王世渝先生為河北資本研究會(huì)特聘高級(jí)專家），并希望將此具有重大創(chuàng)新意義的方案轉(zhuǎn)給省政府和雄安新區(qū)管委會(huì)決策參考。
一、土地信托基金產(chǎn)生的背景和環(huán)境條件
房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。是資產(chǎn)證券化的一種成熟產(chǎn)品。最早產(chǎn)生于美國(guó)，早在1960年美國(guó)就有了第一個(gè)REITs產(chǎn)品。1964年美國(guó)通過(guò)國(guó)會(huì)立法設(shè)立了REITs市場(chǎng)。目前美國(guó)就有數(shù)千億美元市值的基金規(guī)模。后來(lái)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)紛紛借鑒到各發(fā)達(dá)國(guó)家資本市場(chǎng)，包括日本、澳大利亞等。中國(guó)香港也在2006年創(chuàng)辦了第一個(gè)REITs產(chǎn)品。2005年中國(guó)銀監(jiān)會(huì)就提出組建土地投資信托基金的設(shè)想，2008年金融危機(jī)時(shí)，此方案曾被溫家寶總理作為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的四大對(duì)策之一，可是由于種種原因沒(méi)有創(chuàng)立。 在雄安新區(qū)創(chuàng)立之際，重提組建土地投資信托基金方案可以說(shuō)是“天時(shí)、地利、人和”。
中央要求雄安新區(qū)首先要定位為創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)引領(lǐng)區(qū)，要堅(jiān)持實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，加快制度創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新和科技創(chuàng)新，打造京津冀體制、機(jī)制創(chuàng)新高地。 建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)制創(chuàng)新是新區(qū)整個(gè)體制創(chuàng)新的重要內(nèi)容之一。
京津冀協(xié)同發(fā)展專家委員會(huì)副組長(zhǎng)鄔賀銓曾指出，雄安新區(qū)要走一條控制房地產(chǎn)價(jià)格，保障民生住房的路子，即“政府直接管理部分土地，建成公租房，房?jī)r(jià)很便宜，為有需要的人提供。”
省委書(shū)記趙克志說(shuō)：“切實(shí)管住新區(qū)、新區(qū)周邊、京津冀交界地區(qū)房?jī)r(jià)、地價(jià)，同時(shí)建立可持續(xù)的長(zhǎng)效機(jī)制，研究制定與新區(qū)功能定位相適應(yīng)的人口和住房政策。”
新區(qū)的新定位、新機(jī)制為土地投資信托基金的創(chuàng)立提供了政策環(huán)境和前提條件。根據(jù)黨中央以及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)設(shè)立雄安新區(qū)的精神，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家設(shè)立REITs的成功經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)國(guó)情，我們完全可以通過(guò)創(chuàng)新方式設(shè)立雄安新區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金，推動(dòng)城市規(guī)劃、發(fā)展理念、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、運(yùn)作模式及管理機(jī)制、社會(huì)治理、生態(tài)治理等各個(gè)板塊統(tǒng)籌、協(xié)同、聯(lián)動(dòng)發(fā)展。雄安新區(qū)成為高效、可持續(xù)的創(chuàng)新發(fā)展典范。
二，意義與作用
（一）土地信托基金是我國(guó)資本專家借鑒美國(guó)金融創(chuàng)新模式，根據(jù)建設(shè)雄安新區(qū)創(chuàng)新高地而提出的創(chuàng)新投資工具。非常符合黨中央國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)雄安新區(qū)的總體要求，符合省委省政府關(guān)于以改革創(chuàng)新的辦法研究制定適合新區(qū)發(fā)展需要的住房保障體系，不搞大規(guī)模土地批租、不搞土地財(cái)政，嚴(yán)格限制商品房開(kāi)發(fā)，讓低房?jī)r(jià)成為新區(qū)吸引創(chuàng)新要素的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。建立新區(qū)土地開(kāi)發(fā)管理可持續(xù)的長(zhǎng)效機(jī)制的精神。建議有關(guān)部門(mén)認(rèn)真研究、細(xì)化方案，爭(zhēng)取使這個(gè)創(chuàng)新工具在雄安新區(qū)落地。
（二）以土地信托基金方式開(kāi)發(fā)建設(shè)雄安新區(qū)，符合習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒”的講話精神。以土地信托基金投資和出租方式開(kāi)發(fā)建設(shè)各類房地產(chǎn)，可以有效防止炒房炒地，保持新區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格低廉，降低生產(chǎn)生活成本，激發(fā)新區(qū)發(fā)展內(nèi)在動(dòng)力。
（三）這是運(yùn)用市場(chǎng)化辦法籌措建設(shè)資金，探索多元化融資渠道有效方式。中央強(qiáng)調(diào)新區(qū)要在在土地、財(cái)政、金融、投資等方面，強(qiáng)化政策創(chuàng)新。發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用和更好發(fā)揮政府作用，一些改革事項(xiàng)可以在新區(qū)先行先試，取得成效后再逐步推廣。土地信托方式不但可以從市場(chǎng)上籌集大量建設(shè)資金，可以直接減少政府對(duì)房地產(chǎn)的直接投資，同時(shí)是土地開(kāi)發(fā)，住房制度以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等諸多制度改革的探索。
（四）形成與國(guó)際投資通行規(guī)則相銜接的制度創(chuàng)新體系。這一投資模式已被美國(guó)，日本、澳大利亞、中國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)廣泛采用，并取得成功經(jīng)驗(yàn)。我們借鑒國(guó)際先進(jìn)的投資模式可以減低風(fēng)險(xiǎn)，減少探索成本，提高建設(shè)效率。
三、基金的組建與運(yùn)營(yíng)
按照中央通知要求，雄安新區(qū)規(guī)劃建設(shè)以特定區(qū)域?yàn)槠鸩絽^(qū)先行開(kāi)發(fā)，起步區(qū)面積約100平方公里，中期發(fā)展區(qū)面積約200平方公里，遠(yuǎn)期控制區(qū)面積約2000平方公里； 目前確定先行啟動(dòng)30平方公里區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計(jì)。在中央總的發(fā)展規(guī)劃盤(pán)子里，借鑒國(guó)際上成熟的房地產(chǎn)金融成熟的市場(chǎng)模式，結(jié)合中國(guó)國(guó)情以及雄安新區(qū)特點(diǎn)引進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）模式，成立雄安新區(qū)房地產(chǎn)信托投資基金。
（一）基金初始資本：資產(chǎn)池+資金池。 將新區(qū)政府用于住宅及企業(yè)、商業(yè)用地等開(kāi)發(fā)用地、醫(yī)療文化科技等經(jīng)營(yíng)性事業(yè)單位用地一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后，裝入信托基金，建立起“資產(chǎn)池”。以資產(chǎn)池的土地基礎(chǔ)存量?jī)r(jià)值為基礎(chǔ)，向國(guó)開(kāi)行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、四大資產(chǎn)管理公司等國(guó)家主流金融機(jī)構(gòu)募資以用于啟動(dòng)區(qū)的基本建設(shè)，在2-3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)啟動(dòng)區(qū)初具雛形。
（二）基金的規(guī)模。按照70%住宅比例以及戶均90平米計(jì)算，約15.5萬(wàn)套住宅計(jì)算，土地投資信托基金初期規(guī)模按1000億元人民幣；持有各類物業(yè)2000萬(wàn)平方米設(shè)計(jì)。
（三）基金的收益與增值。信托基金委托第三方物業(yè)管理公司對(duì)其持有的物業(yè)進(jìn)行管理，按照政府限定的價(jià)格對(duì)外進(jìn)行出租并收取租金，扣除管理費(fèi)之后以租金向投資者支付投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)基金穩(wěn)定的現(xiàn)金流和投資收益。
（四）基金的上市交易。一旦新區(qū)具有租金收益后，即可申請(qǐng)中央證券監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)將資產(chǎn)打包進(jìn)行上市掛牌流通，通過(guò)拆分資產(chǎn)份額，拉動(dòng)社會(huì)資本參與投資，建立形成雄安新區(qū)長(zhǎng)期持續(xù)的融資渠道。
（五）基金的增發(fā)與在融資，在國(guó)外，REITs對(duì)已經(jīng)建成或帶有租約的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行估值并通過(guò)資本市場(chǎng)向公眾投資者發(fā)行，已成為一個(gè)較為成熟的投資品種。土地信托基金有了一定規(guī)模的穩(wěn)定租金收入，進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)后，可以根據(jù)新區(qū)建設(shè)的資金需要，不斷向社會(huì)和資本市場(chǎng)增發(fā)，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展，良性循環(huán)。
同時(shí)，通過(guò)新區(qū)建設(shè)的不斷擴(kuò)展及資本的流通，預(yù)計(jì)每年可實(shí)現(xiàn)7%-8%的固定收益及權(quán)益增值所帶來(lái)的收益，將更大范圍內(nèi)吸引社會(huì)機(jī)構(gòu)與個(gè)人源源不斷地參與到投資隊(duì)伍之中來(lái)，從而全面解決雄安新區(qū)的融資問(wèn)題。
（六）基金的管理機(jī)構(gòu)。成立由政府與社會(huì)資本聯(lián)合組成的雄安新區(qū)投資信托基金管理公司，該基金管理公司由政府控股，保障政府的宏觀管控權(quán)，旗下設(shè)立若干交通、環(huán)保、通信、娛樂(lè)等各行業(yè)的子公司，為社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的運(yùn)行發(fā)展提供最具專業(yè)化的管理與服務(wù)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)產(chǎn)業(yè)功能的最大化。同時(shí)，該基金管理公司還可通過(guò)品牌授權(quán)經(jīng)營(yíng)、收購(gòu)、合資、聯(lián)營(yíng)等形式引入全球各類優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源形成產(chǎn)業(yè)基金，從而實(shí)現(xiàn)基金管理公司資產(chǎn)的流動(dòng)及增值。
|
